周亚霖
电子商务会改变传统的商业形态吗？
电子商务业务量以几何级数暴增，大大增加了其对物流仓储配送的需求。电子商务的规模在急剧扩张，不仅仓库网点不断增加，而且更多的“电商”有迫切的“扩容”需求，“电商”的单个仓库开始突破10万平方米。
供需的另一端，主要以园区开发为主的工业地产开发商积极地研究起电子商务仓储这一细分领域。仓库对于开发商也不再是小打小闹的玩意。
一库难求
五洲在线是一家电子商务运营服务商，它的主要业务就是给企业提供电子商务方面的仓储物流服务，大量的业务来自淘宝，这家公司现在正面临着仓库扩容的需求。
五洲在线原本在北京、广州、太仓有三个仓库，正在上海张罗一个10万平方米的仓库，7月份准备投入运营；广州的仓库原来有9000平方米也将扩大到3万—5万平方米。五洲在线总裁梁凯的感受是：“业务发展需求在急速超过企业已有的仓储容量。”
2009年，五洲在线只为单位数的客户做物流仓储服务。2010年下半年，一下子就有了10多个客户。2011年，单是在淘宝的“聚划算”，五洲在线就有30多个客户。
回溯五洲在线的“仓库史”，恰好也是B to C电子商务蓬勃发展的一个缩影。
2009年，五洲在线为杰克·琼斯和爱慕做电子商务后端的仓储物流服务，在北京有一个3000平方米的仓库，但“一下子就满了”。
2010年10月份，五洲在线在太仓又找了一个1.2万平方米的仓库，但当年，多了4个大客户，太仓仓库也满了。
就在2008年至2010年电子商务爆发的数年间，梁凯称找一个仓库特别困难。
据中国电子商务研究中心统计，2010年中国电子商务市场交易额已达4.5万亿元人民币，同比增长22%。其中，网上零售交易额达到5131亿元人民币，淘宝网平均每分钟售出4.8万件商品。
现在，梁凯又面临着找仓库的问题。在上海、广州这些一线城市之外，他还希望能在成都和武汉这些二线城市建立起自己的仓库。
扩容
“和早些年开网店就是在自己家床底放点货相比，现在电商对仓储的需求已经不可同日而语了。”梁凯感慨，“都是面积越盖越大，都是要10万平方米那样地盖。过去几千平方米或者两三万平方米那样的，就不太受欢迎了。”
梁凯觉得建立大仓库的好处是能将规模效应发挥到极致。
京东商城CEO刘强东正在上海建设一个庞然大物——“亚洲一号”。此时，京东员工规模也从2004年的36个人扩展到了2011年5月的1万人。
上海是京东最大的物流中心。今年京东还要有7个一级物流中心同时开工，每个投资都在6亿以上。刘强东曾提到：“京东在上海新建的物流中心，原来设计的是12万平方米，反复做了论证，目前来看，12万平方米很难满足我们当初设计的规模要求，我们现在考虑15万—16万平方米，而且是一个库房。”
京东选择买地自己建仓库，除了战略上的考虑，显然对传统的物流仓储并不满意。刘强东曾表示：“传统的仓储物流中心，一个大院子，里面有10个库房，每个库房1万平方米，加起来10万平方米，但是符合不了我们的要求。一个客户下来的订单，我们要分开发出去。大家如果仔细看一下的话，假如说买大家电，还买小家电，再买一个数码相机，现在上海的货，只能放在三个库房里面。”
京东仓储物流体系建完需要5年近200亿元资金。京东每一轮融资都有相当比例拿来做基础设施建设。电商“烧钱”对眼下的中小开发商转型是个机会。
当下，电子商务的一线梯队也在加盖仓库，卓越亚马逊原本在北京有4万平方米的仓库，里面有三分之二的地方就从单层加盖到了三层，马上又面临着不够的境地。
不仅仅是扩容，把仓库布局到二、三线城市也是电子商务的发展趋势。5月底，凡客诚品武汉、成都、西安、济南、沈阳等多个城市的仓储中心密集投入运营，凡客方面接受采访时说，青岛、哈尔滨、南京、兰州、宁波、南昌、石家庄、南宁、昆明、大连10个城市已经完成选址，正在装修过程中，预计下半年可完成。未来，凡客还将开通杭州、长沙、重庆、太原、运城、贵阳、福州、厦门、郑州等10个城市，加上北京、上海、广州等一线城市创业初便全面覆盖，预计今年年底凡客诚品仓储总数将达到28个。
和京东不同，凡客诚品的仓库和五洲在线一样，都是租赁。
外来者新蛋也打算在2012年将数亿资金投入到全国十大省会城市建仓。
需求
在仓库供应的上端，一些开发商开始研究电子商务的需求。联东U谷成本管理中心副总监刘斌告诉记者，工业园区仓库的系统就常常会和租赁仓库的“电商”系统存在不兼容的问题，譬如园区有自己的入库、出库系统，但电子商务做B to C也有自己的出库、入库系统。刘斌认为，为电子商务客户服务，实体仅仅是一部分，虚拟化的东西则是更难点所在。
五洲在线市场拓展部总监张春荣认为，一般园区的出库、入库很多是由B to B模式而来，而B to C的出库、入库则要复杂更多，因为物流配送面向个人，个性化需求很强，譬如在配送中程序里因为出现了客户要求退换货，就可能要安排出“库中拦截”和“库外拦截”的模式。整个B to C的配送中，顾客对物流服务是有直接感知的。如果系统设置得不合理，就很容易导致客户体验感不好。
当当网老板李国庆也在电视节目上大倒苦水，“过去在中国的物流，有做得不错的，像普罗斯都是跨国公司。更多的仓库我们现在遇到的1万平方米、3万平方米、5万平方米都可能有，但是往往都是外部环境没有很好规划的物流园区，野蛮生长出来的，都达不到我们的要求。”
梁凯也告诉记者：以前建立的那种仓库，单层层高都太高了。而B to C模式，因为货物品种繁多，多靠人工去拣选，需要人能触手可及。
据说，单层4米就是B to C模式里理想的层高了，那种动辄8米、10米的仓库对电商来说显得太浪费。
现在很多大的电子商务公司要自己买地建仓的原因之一便是租赁工业园区的仓储不能满足他们的业务需求。
新蛋网的总裁顾建兴曾经对媒体透露，新蛋网曾投入2亿元自建仓储，这是因为完全依靠租用，当订单量达到一定数额后，便无法满足需求，更重要的是，无法和新蛋网的系统对接。新蛋网的IT系统来源于美国，网站可以与仓储直接对接，节省人工操作。
在虚拟世界发生的买卖需求，当然需要现实空间来完成交易。没有人知道明天还有多少人在网上开店，也没有人知道哪里有一个又大又便宜的仓库正在那里等着电商落地。这完全是一个崭新的行当，据一位业内人士透露，龙湖地产事实上已在关注电子商务时代的工业地产模式，龙湖拥有房地产企业中最为强大的IT管理体系，把既有的软件研发能力与产业用地结合，是其未来商业布局中，颇具前瞻性的一步。
当然，很多工业园区开始为电子商务着手仓储物流服务也有着政策扶持的因素。
一位电商告诉记者，因为政府批地给开发商，对税收和就业是有要求的，这些开发商又将仓库租赁给电商时，也会在合同中对税收和就业有所规定。一些电子商务企业进驻园区或者拿地开发，既受到当地政府的大力支持，又符合商业逻辑，何乐而不为呢？